在上海虹桥的核心区域，一座总建筑面积超过50万平米的商业综合体，其起拍价从78亿元降至62亿元，打了8折，但却吸引了2.5万人的关注，却无人报名。这栋楼是许家印在2018年收购的恒大虹桥国际，原定于9月16日进行第二次法拍。尽管流拍的结果并不重要，背后反映出的商业地产现状更值得关注：地段并非万能，连陆家嘴的优越位置也无法促成交易。

这栋大楼的历史颇为复杂，实际上已经烂尾近十年。最早该项目名为虹源盛世国际文化城，2011年由红星美凯龙等公司以30.67亿元拿地，计划建设办公、商业、酒店和会展综合体。但在2015年封顶后项目停工，直到2018年许家印接手并更名为恒大虹桥国际，然而项目在2020年再次停工，之后便一直未能完成。

表面上62.74亿元的起拍价似乎是个捡漏的机会，然而报名却需投标人自行承担建筑加固、维修以及可能的拆除重建费用，此外还需要补缴约3亿元的土地出让金及近4000万元的服务费。业内普遍认为，实际接盘的成本超过80亿元。因此，尽管起拍价折扣明显，实际开销远超过这一金额，将项目重新运作的难度也大大增加。 球友会登录

有关数据显示，上海甲级写字楼的空置率已攀升至23.5%，租金持续下滑到5.81元每平米，每日还在降低。虹桥商务区的甲级写字楼空置率甚至超过20%。如今问题的关键并非缺少写字楼，而是缺少愿意租赁的企业。考虑到一个50万平米的大型综合体所需租赁的巨大面积，在市场低迷、租金下跌的环境中，投资者自然谨慎。

如今商办地产的环境已发生显著变化，以前地段和稀缺性是关键，而现在市场供给过剩，且经济放缓使企业缩减办公面积，远程办公的普及进一步压缩了需求。供需关系的反转使得买家掌握了定价权，他们自然会问这样一个问题：投资后何时能够回本？

因此，恒大虹桥国际的流拍并非孤例，未来两三年可能会有更多类似项目以更低的价格出现在拍卖市场。62亿的起拍价并未能吸引投资者，根本原因在于在当前环境下，缺乏可令买家信心的投资回报，依赖地段与降价并不足以救其于水深火热之中。真正的救赎需要市场需求的回暖，而这或许要比任何人预期的时间都要漫长。 球友会登录